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Il mutuo (fondiario o ipotecario) è un prestito
a medio e lungo termine garantito da ipoteca. Per questo motivo
rappresenta la tipica forma di finanziamento utilizzata per
l’acquisto immobiliare in genere.
Una volta stipulato il contratto di mutuo in presenza di un
notaio la banca eroga il giorno stesso l’importo del mutuo in
un’unica soluzione ,in alcuni casi l’erogazione avviene solo
dopo aver ottenuto l’iscrizione dell'ipoteca.
All’atto dell’erogazione vengono trattenute le spese richieste
dalla banca per l’istruttoria della pratica e l’imposta sostitutiva
dovuta su tutti i prestiti superiori ai diciotto mesi , attualmente
è lo 0,25% dell’importo erogato.
I mutui possono avere durata di 5, 10, 15 o 20 anni, ed in questo
periodo si rimborsano sia capitale che interessi, secondo un
piano di ammortamento nel quale sono evidenziate le condizioni
del prestito, ossia l'’mporto erogato, il tasso di interesse
applicato, il numero delle rate da pagare e la composizione
delle stesse, ovvero da quanta quota di capitale e da quanta
quota di interessi è composta ogni singola rata.
Normalmente il mutuo copre il 75/80% dell'importo dell'acquisto,
ma alcuni istituti possono coprire sino al 100%.
Le banche solitamente applicano un metodo di calcolo detto alla
francese, con quote costanti costituite da quote capitali crescenti
ed interessi decrescenti.
Di fatto le banche preferiscono riscuotere prima gli interessi
e poi farsi rimborsare il capitale.
Ogni banca propone alla clientela diverse formule di rimborso.
Generalmente viene utilizzato un metodo di calcolo delle rate
detto alla francese. Il rimborso avviene quindi a rate costanti,
costituite da quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti
col procedere del tempo e il decrescere del debito residuo.
Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto.
Nel caso del mutuo a tasso fisso il costo del finanziamento
viene concordato con la banca e non cambierà per tutta
la sua durata. Ciò consente di avere la certezza sull’entità
della rata di rimborso. Il mutuo a tasso variabile è
invece un finanziamento in cui il costo (ovvero gli interessi
da pagare e quindi l’importo della rata) può cambiare,
in aumento o in diminuzione, a seconda dell’evoluzione dei tassi
di interesse di mercato. Per questo il tasso viene definito
come somma tra un cosiddetto tasso di riferimento e un margine,
definito spread. Come tasso di riferimento le banche utilizzano
tassi che ciascun cliente può seguire, come evoluzione,
sui principali quotidiani, ad esempio il Prime Rate ABI (il
tasso che le banche praticano alla migliore clientela per i
finanziamenti), oppure il nuovo tasso chiamato Euribor (il costo
medio dei depositi interbancari di un pool di circa 60 banche
attive nell’area dell’Euro tra cui 10 italiane).. Il mutuo a
tasso misto è un finanziamento in cui per un periodo
iniziale concordato con la banca il tasso rimane fisso, trascorso
il quale si tramuta a tasso variabile. le banche generalmente
chiedono di aprire un conto corrente, in quanto sul conto corrente
transitano tutti i movimenti originati dal mutuo, come l’accredito
della somma erogata dalla banca e l’addebito delle singole rate
di rimborso. A volte abbinano tra contratto di mutuo e contratto
di assicurazione sulla vita, finalizzato, in caso di decesso
o infortunio grave del mutuatario, a garantire agli eredi il
rimborso automatico, da parte della compagnia di assicurazione,
della parte di mutuo ancora in essere (il cosiddetto debito
residuo del mutuo). Dal punto di vista fiscale, il mutuatario
che affianca al contratto di mutuo quello di assicurazione sulla
vita gode anche di vantaggi fiscali.
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato
per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili dall'IRPEF.La
detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo
di lire 7.000.000 se sussistono le seguenti condizioni: l'unità
immobiliare è stata adibita ad abitazione principale;
'acquisto è avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi
alla data di stipulazione del mutuo.
Importanza particolare bisogna darla al giorno della scadenza
della rata, se difatti questa viene pagata in ritardo scattano
gli interessi di mora, inoltre è motivo di risoluzione
del contratto il fatto che il ritardato pagamento sia avvenuto
per sette volte, anche non consecutive, nell'arco della vita
del mutuo.
Si ha ritardato pagamento quando questo viene effettuato tra
il 30mo e 180mo giorno dalla data di scadenza della rata.
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