Legislazione immobiliare

Art.1100. Norme regolatrici. Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone [c.c. 920] se il titolo o la legge [c.n. 258, 872] non dispone diversamente [c.c. 215] si applicano le norme seguenti [c.c. 1350, nn. 1, 2 e 3, 2643, n. 3, 2711] . c.c. art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Art.1101. Quote dei partecipanti. Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali [c.c. 1118]. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi [c.c. 1103, 1105] quanto nei pesi [c.c. 1104, 1123, 2263; disp. att. c.c. 68] della comunione, è in proporzione delle rispettive quote. 
Art.1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [c.c. 1073, 2256]. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa [c.c. 1103]. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso [c.c. 714, 1164].
Art.1103. Disposizione della quota. Ciascun partecipante può disporre del suo diritto [c.c. 1059, 1104] e cedere ad altri il godimento della cosa [c.c. 1102] nei limiti della sua quota [c.c. 1101, 1113; c.n. 873]. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI [c.c. 1108, 2808, 2825]. 
Art.1104. Obblighi dei partecipanti. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie [c.c. 1101] per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto [c.c. 882, 888, 1070, 1118, 1128; disp. att. c.c. 63]. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido [c.c. 1292] con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati. 
Art.1105. Amministrazione. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune [c.c. 1101, 2257]. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [c.c. 918, 920]. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria [c.c. 899]. Questa provvede in camera di consiglio [c.p.c. 737] e può anche nominare un amministratore 
Art.1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore. Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune [c.c. 918, 1107, 1138, 2257]. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore [c.c. 1129]. Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione [c.c. 1106, 1137] entro trenta giorni [c.c. 2964] dalla deliberazione che lo ha approvato [c.c. 1138]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti. 
Art.1107. Impugnazione del regolamento. Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione [c.c. 1106, 1137] entro trenta giorni [c.c. 2964] dalla deliberazione che lo ha approvato [c.c. 1138]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Art.1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento [c.c. 1115], purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti [c.c. 899, 903] e non importino una spesa eccessivamente gravosa [c.c. 1120, 1121]. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni [c.c. 1350, n. 8, 1572, 2643, n. 8]. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune [c.c. 1103, 2825; c.n. 260, 262, 872]. 
Art.1109. Impugnazione delle deliberazioni. Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare [c.c. 23, 1137, 2377] davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza [c.c. 899]: 1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune; 2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo 1105; 3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108. L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione [c.c. 2964]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato [c.c. 2378] 
Art.1110. Rimborso di spese. Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso [c.c. 1134].
Art.1111. Scioglimento della comunione. Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare [c.p.c. 784] lo scioglimento della comunione [c.c. 919, 1054, 1112, 1350, n. 11, 1506, 2283, 2817, n. 2, 2825]; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri [c.c. 320, 375, n. 3]. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni [c.c. 713]. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto [c.c. 2646; c.n. 260, 872 . 
Art.1112. Cose non soggette a divisione. Lo scioglimento della comunione [c.c. 1111] non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate [c.c. 1114, 1119]. 
Art.1113. Intervento nella divisione e opposizioni. I creditori e gli aventi causa da un partecipante [c.c. 1103] possono intervenire nella divisione [c.p.c. 105, 267] a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione [c.p.c. 784] anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria [c.c. 2901] o dell'azione surrogatoria [c.c. 2900]. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili [c.c. 1350, n. 11], l'opposizione per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda [c.c. 2685]. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale [c.c. 1506, 2825]. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione [c.c. 737].
Art.1114. Divisione in natura. La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti [c.c. 1112, 1119, 1506]. 
Art.1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti. Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido [c.c. 1292] contratte per la cosa comune [c.c. 1108], le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione. La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti [c.c. 1299]. 
Art.1116. Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria. Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite [c.c. 713, 846, 920, 1350, n. 11]. 
Capo II Del condominio negli edifici 
Art.1117. Parti comuni dell'edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo [disp. att. c.c. 61]: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari [c.c. 1126], le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini [c.c. 1120, 1122, 1123, 1128, 1130, n. 2 e n. 4, 1131, 1134, 1138].
Art 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione [c.c. 1104, 1121, 1123].
Art.1119. Indivisibilità. Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione [c.c. 1112], a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino [disp. att. c.c. 61, 62].
Art.1120. Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [c.c. 1108, 1117, 1121, 1122, 1123] (1). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art.1121. Innovazioni gravose o voluttuarie. Qualora l'innovazione [c.c. 1120] importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [c.c. 1108, 1118]
Art.1122. Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune. Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio [c.c. 1117, 1120, 1123, 1138].
Art.1123. Ripartizione delle spese. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [c.c. 882, 1117, 1122] per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [c.c. 1120] deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [c.c. 1101], salvo diversa convenzione [c.c. 1118, 1130, n. 3, 1134, 1135, n. 2, 1138; disp. att. c.c. 63]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124], cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Art.1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale. Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono [c.c. 1123]. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. 
Art.1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 
Art.1126. Lastrici solari di uso esclusivo. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini [c.c. 1117, n. 1, 1123], quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. 
Art.1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio. Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art.1128. Perimento totale o parziale dell'edificio. Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera [c.c. 1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [c.c. 1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [c.c. 1104]. L'indennità corrisposta per l'assicurazione [c.c. 1882] relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste [c.c. 1017, 1019, 1020, 2742]. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere [c.c. 2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art.1129. Nomina e revoca dell'amministratore. Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore [c.c. 1106, 1135, n. 1]. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini (1). L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato [c.c. 1131] in ogni tempo dall'assemblea [c.c. 1131]. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [c.c. 1105]. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65]. 
Art.1130. Attribuzioni dell'amministratore. L'amministratore deve [c.c. 1133]: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio [c.c. 1135, 1138]; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni [c.c. 1117] e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini [c.c. 1123; disp. att. c.c. 63]; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione [c.c. 1129, 1135, n. 3].
Art.1131. Rappresentanza . Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza [c.c. 1132, 1133] dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [c.c. 1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto [disp. att. c.c. 65]. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore [c.c. 1136], questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [c.c. 1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art.1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti. Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda [c.c. 1131, 1136] il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [c.p.c. 90]. .
Art.1133. Provvedimenti presi dall'amministratore. I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [c.c. 1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Art.1134. Spese fatte dal condomino. Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni [c.c. 1117, 1123] senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [c.c. 1110, 1135].
Art.1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede [c.c. 1130, n. 1, 1136; disp. att. c.c. 67]: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione [c.c. 1129]; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore [c.c. 1130] e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea [c.c. 1134].
Art.1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio [disp. att. c.c. 67]. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore [c.c. 1129] o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo [c.c. 1131, 1132], nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio [c.c. 1128] o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (1). L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore (2). 
Art.1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria [c.c. 23, 2377], ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa [c.c. 1107]. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza [c.c. 2964], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art.1138. Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento [c.c. 1106, 1130, n. 1], il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni [c.c. 1117, 1122] e la ripartizione delle spese [c.c. 1123], secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione [disp. att. c.c. 68]. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea [c.c. 1107] con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. 
Art.1139. Rinvio alle norme sulla comunione. Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [c.c. 1100].

CODICE DI PROCEDURA CIVILE art. 633-669 
LIBRO QUARTO DEI PROCEDIMENTI SPECIALI 
TITOLO I 
DEI PROCEDIMENTI SOMMARI 
Capo I 
Del procedimento d'ingiunzione 
633. Condizioni di ammissibilità. 
Su domanda  di chi è creditore di una somma liquida di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili., o di chi ha diritto alla consegna di una cosa mobile determinata, il giudice competente  pronuncia ingiunzione di pagamento o di consegna: 
1. se del diritto fatto valere si dà prova scritta; se il credito riguarda onorari per prestazioni giudiziali o stragiudiziali o rimborso di spese fatte da avvocati, procuratori, cancellieri, ufficiali giudiziari  o da chiunque altro ha prestato la sua opera in occasione di un processo; 
3. se il credito riguarda onorari, diritti o rimborsi spettanti ai notai a norma della loro legge professionale, oppure ad altri esercenti una libera professione o arte, per la quale esiste una tariffa legalmente approvata. 
L'ingiunzione può essere pronunciata anche se il diritto dipende da una controprestazione o da una condizione, purché il ricorrente offra elementi atti a far presumere l'adempimento della controprestazione o l'avveramento della condizione . 
L'ingiunzione non può essere pronunciata se la notificazione all'intimato di cui all'articolo 643 deve avvenire fuori della Repubblica o dei territori soggetti alla sovranità italiana . 
634. Prova scritta. 
Sono prove scritte idonee a norma del n. 1 dell'articolo precedente le polizze e promesse unilaterali per scrittura privata  e i telegrammi, anche se mancanti dei requisiti prescritti dal codice civile. 
Per i crediti relativi a somministrazioni di merci e di danaro nonché per prestazioni di servizi fatte da imprenditori che esercitano una attività commerciale anche a persone che non esercitano tale attività, sono altresì prove scritte idonee gli estratti autentici delle scritture contabili di cui agli articoli 2214 e seguenti del codice civile  , purché bollate e vidimate nelle forme di legge e regolarmente tenute, nonché gli estratti autentici delle scritture contabili prescritte dalle leggi tributarie, quando siano tenute con l'osservanza delle norme stabilite per tali scritture  . 
635. Prova scritta per i crediti dello Stato e degli enti pubblici. 
Per i crediti dello Stato, o di enti o istituti soggetti a tutela o vigilanza dello Stato, sono prove idonee anche i libri o registri della pubblica amministrazione, quando un funzionario all'uopo autorizzato o un notaio ne attesta la regolare tenuta a norma delle leggi e dei regolamenti. Restano salve le disposizioni delle leggi sulla riscossione delle entrate patrimoniali dello Stato e degli enti o istituti sopra indicati. 
Per i crediti derivanti da omesso versamento agli enti di previdenza e di assistenza dei contributi relativi ai rapporti indicati nell'articolo 459, sono altresì prove idonee gli accertamenti eseguiti dall'ispettorato del lavoro e dai funzionari degli enti. 
636. Parcella delle spese e prestazioni. 
Nei casi previsti nei nn. 2 e 3 dell'articolo 633 , la domanda  deve essere accompagnata dalla parcella delle spese e prestazioni, munita della sottoscrizione del ricorrente e corredata dal parere della competente associazione professionale. Il parere non occorre se l'ammontare delle spese e delle prestazioni è determinato in base a tariffe obbligatorie. 
Il giudice, se non rigetta il ricorso a norma dell'articolo 640 , deve attenersi al parere nei limiti della somma domandata, salva la correzione degli errori materiali. 
637. Giudice competente. 
Per l'ingiunzione è competente il giudice di pace o, in composizione monocratica, il tribunale che sarebbe competente per la domanda proposta in via ordinaria. 
Per i crediti previsti nel n. 2 dell'articolo 633 è competente anche l'ufficio giudiziario che ha deciso la causa alla quale il credito si riferisce. 
Gli avvocati o i notai possono altresì proporre domanda d'ingiunzione contro i propri clienti al giudice competente per valore del luogo ove ha sede il consiglio dell'ordine al cui albo sono iscritti o il consiglio notarile dal quale dipendono. 
638. Forma della domanda e deposito. 
La domanda d'ingiunzione   si propone con ricorso contenente, oltre i requisiti indicati nell'articolo 125 , l'indicazione delle prove che si producono  . Il ricorso deve contenere altresì l'indicazione del procuratore del ricorrente oppure, quando è ammessa la costituzione di persona  , la dichiarazione di residenza o l'elezione di domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito  . 
Se manca l'indicazione del procuratore oppure la dichiarazione di residenza o la elezione di domicilio, le notificazioni al ricorrente possono essere fatte presso la cancelleria. 
Il ricorso è depositato in cancelleria insieme con i documenti che si allegano; questi non possono essere ritirati fino alla scadenza del termine stabilito nel decreto d'ingiunzione a norma dell'articolo 641 . 
639. Ricorso per consegna di cose fungibili. 
Quando la domanda riguarda la consegna di una determinata quantità di cose fungibili, il ricorrente deve dichiarare la somma di danaro che è disposto ad accettare in mancanza della prestazione in natura, a definitiva liberazione dell'altra parte. Il giudice, se ritiene la somma dichiarata non proporzionata, prima di pronunciare sulla domanda può invitare il ricorrente a produrre un certificato della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura. 
640. Rigetto della domanda. 
Il giudice, se ritiene insufficientemente giustificata la domanda, dispone che il cancelliere ne dia notizia al ricorrente, invitandolo a provvedere alla prova. 
Se il ricorrente non risponde all'invito o non ritira il ricorso oppure se la domanda non è accoglibile, il giudice la rigetta con decreto motivato. 
Tale decreto non pregiudica la riproposizione della domanda anche in via ordinaria. 
641. Accoglimento della domanda. 
Se esistono le condizioni previste nell'articolo 633 , il giudice, con decreto motivato, ingiunge all'altra parte di pagare la somma o di consegnare la cosa o la quantità di cose chieste o invece di queste la somma di cui all'articolo 639 nel termine di quaranta giorni ,con l'espresso avvertimento che nello stesso termine può essere fatta opposizione  a norma degli articoli seguenti e che, in mancanza di opposizione, si procederà a esecuzione forzata Quando concorrono giusti motivi, il termine può essere ridotto sino a dieci giorni oppure aumentato a sessanta. [Se l'intimato risiede nelle province libiche o in territori soggetti alla sovranità italiana, il termine non può essere minore di trenta, né maggiore di centoventi giorni. 
Nel decreto, eccetto per quello emesso sulla base di titoli che hanno già efficacia esecutiva secondo le vigenti disposizioni, il giudice liquida le spese e le competenze e ne ingiunge il pagamento 
642. Esecuzione provvisoria. 
Se il credito è fondato su cambiale, assegno bancario, assegno circolare, certificato di liquidazione di borsa , o su atto ricevuto da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, il giudice, su istanza del ricorrente, ingiunge al debitore di pagare o consegnare senza dilazione, autorizzando in mancanza l'esecuzione provvisoria del decreto e fissando il termine ai soli effetti dell'opposizione .
L'esecuzione provvisoria può essere concessa anche se vi è pericolo di grave pregiudizio nel ritardo, ma il giudice può imporre al ricorrente una cauzione .In tali casi il giudice può anche autorizzare l'esecuzione senza l'osservanza del termine di cui all'articolo 482. 
643. Notificazione del decreto. 
L'originale del ricorso e del decreto rimane depositato in cancelleria. 
Il ricorso e il decreto sono notificati per copia autentica a norma degli articoli 137 e seguenti. 
La notificazione determina la pendenza della lite. 
644. Mancata notificazione del decreto. 
Il decreto d'ingiunzione diventa inefficace qualora la notificazione] non sia eseguita nel termine di sessanta giorni dalla pronuncia, se deve avvenire nel territorio della Repubblica, e di novanta giorni negli altri casi; ma la domanda può essere riproposta. 
645. Opposizione. 
L'opposizione si propone davanti all'ufficio giudiziario al quale appartiene il giudice che ha emesso il decreto con atto di citazione notificato al ricorrente nei luoghi di cui all'articolo 638 . Contemporaneamente l'ufficiale giudiziario deve notificare avviso dell'opposizione al cancelliere affinché ne prenda nota sull'originale del decreto. 
In seguito all'opposizione il giudizio si svolge secondo le norme del procedimento ordinario davanti al giudice adito; ma i termini di comparizione sono ridotti a metà. 
646. Opposizione ai decreti riguardanti crediti di lavoro. 
Quando il decreto è stato pronunciato per crediti dipendenti dai rapporti individuali di lavoro, entro cinque giorni dalla notificazione l'atto di opposizione deve essere denunciato a norma dell'art. 430 all'associazione sindacale legalmente riconosciuta alla quale appartiene l'opponente. 
In tal caso il termine per la comparizione in giudizio decorre dalla scadenza del ventesimo giorno successivo a quello della notificazione dell'opposizione. 
Durante il corso del termine, stabilito per il tentativo di conciliazione, l'opponente può chiedere con ricorso al giudice la sospensione dell'esecuzione provvisoria del decreto Il giudice provvede con decreto che, in caso di accoglimento dell'istanza, deve essere notificato alla controparte. 
647. Esecutorietà per mancata opposizione o per mancata attività dell'opponente. 
Se non è stata fatta opposizione nel termine stabilito, oppure l'opponente non si è costituito, il giudice che ha pronunciato il decreto, su istanza anche verbale del ricorrente, lo dichiara esecutivo. Nel primo caso il giudice deve ordinare che sia rinnovata la notificazione, quando risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza del decreto. 
Quando il decreto è stato dichiarato esecutivo a norma del presente articolo, l'opposizione non può essere più proposta né proseguita, salvo il disposto dell'articolo 650 e la cauzione eventualmente prestata è liberata. 
648. Esecuzione provvisoria in pendenza di opposizione. 
Il giudice istruttore, se l'opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione, può concedere, con ordinanza non impugnabile , l'esecuzione provvisoria del decreto, qualora non sia già stata concessa a norma dell'articolo 642. 
Deve in ogni caso concederla, se la parte che l'ha chiesta offre cauzione  per l'ammontare delle eventuali restituzioni, spese e danni. 
649. Sospensione dell'esecuzione provvisoria. 
Il giudice istruttore, su istanza dell'opponente, quando ricorrono gravi motivi, può, con ordinanza non impugnabile, sospendere l'esecuzione provvisoria del decreto concesso a norma dell'articolo 642. 
651. Omissis
652. Conciliazione. 
Se nel giudizio di opposizione le parti si conciliano, il giudice, con ordinanza non impugnabile , dichiara o conferma l'esecutorietà del decreto, oppure riduce la somma o la quantità a quella stabilita dalle parti. In quest'ultimo caso, rimane ferma la validità degli atti esecutivi compiuti  e dell'ipoteca iscritta , fino a concorrenza della somma o quantità ridotta. Della riduzione deve effettuarsi apposita annotazione nei registri immobiliari 
653. Rigetto o accoglimento parziale dell'opposizione. 
Se l'opposizione è rigettata con sentenza passata in giudicato o provvisoriamente esecutiva oppure è dichiarata con ordinanza l'estinzione del processo, il decreto, che non ne sia già munito, acquista efficacia esecutiva . 
Se l'opposizione è accolta solo in parte il titolo esecutivo è costituito esclusivamente dalla sentenza, ma gli atti di esecuzione già compiuti in base al decreto conservano i loro effetti nei limiti della somma o della quantità ridotta 
Con la sentenza che rigetta totalmente o in parte l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso sulla base dei titoli aventi efficacia esecutiva in base alle vigenti disposizioni, il giudice liquida anche le spese e gli onorari del decreto ingiuntivo. 
654. Dichiarazione di esecutorietà ed esecuzione. 
L'esecutorietà non disposta con la sentenza o con l'ordinanza di cui all'articolo precedente è conferita con decreto del giudice che ha pronunciato l'ingiunzione scritto in calce all'originale del decreto d'ingiunzione Ai fini dell'esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto esecutivo: ma nel precetto deve farsi menzione del provvedimento che ha disposto l'esecutorietà e dell'apposizione della formula 
655. Iscrizione d'ipoteca. 
I decreti dichiarati esecutivi a norma degli articoli 642, 647 e 648 , e quelli rispetto ai quali è rigettata l'opposizione costituiscono titolo per l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale .
656. Impugnazioni. 
Il decreto d'ingiunzione, divenuto esecutivo a norma dell'art. 647 , può impugnarsi per revocazione nei casi indicati nei nn. 1, 2, 5 e 6 dell'art. 395 e con opposizione di terzo nei casi previsti nell'art. 404 secondo comma. 
Capo II 
Del procedimento per convalida di sfratto 
657. Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione. 
Il locatore o il concedente può intimare  al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro   o al colono  licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione  per la convalida , rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione. 
658. Intimazione di sfratto per morosità. 
Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 
Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 69 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione. 
659. Rapporto di locazione d'opera. 
Se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d'opera , l'intimazione di licenza o di sfratto con la contestuale citazione per la convalida, a norma degli articoli precedenti, può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa .
660. Forma dell'intimazione. 
Le intimazioni di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate a norma degli articoli 137 e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto. 
Il locatore deve dichiarare nell'atto la propria residenza  o eleggere domicilio  nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti l'opposizione prevista nell'articolo 668 e qualsiasi altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria. 
La citazione per la convalida, redatta a norma dell'articolo 125 , in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'articolo 163 , terzo comma, numero 7), deve contenere, con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663. 
Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell'intimante, con decreto motivato, scritto in calce all'originale e alle copie dell'intimazione, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione. 
Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza . 
Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato. 
Se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione . 
661. Giudice competente. 
Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. 
662. Mancata comparizione del locatore. 
Gli effetti dell'intimazione cessano, se il locatore non comparisce all'udienza fissata nell'atto di citazione 
663. Mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato. 
Se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione  l'apposizione su di essa della formula esecutiva ; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. 
Nel caso che l'intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data della opposizione. 
Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone , la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione . 
664. Pagamento di canoni. 
Nel caso previsto nell'articolo 658 , il giudice adito pronuncia separato decreto di ingiunzione per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all'intimazione. 
Il decreto è steso in calce ad una copia dell'atto di intimazione presentata dall'istante, da conservarsi in cancelleria. 
Il decreto è immediatamente esecutivo , ma contro di esso può essere proposta opposizione a norma del capo precedente . L'opposizione non toglie efficacia all'avvenuta risoluzione del contratto. 
665. Opposizione, provvedimenti del giudice. 
Se l'intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta , il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile  di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto. 
L'ordinanza è immediatamente esecutiva , ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese  
666. Contestazione sull'ammontare dei canoni. 
Se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all'uopo al convenuto un termine non superiore a venti giorni. 
Se il conduttore non ottempera all'ordine di pagamento, il giudice convalida l'intimazione di sfratto e, nel caso previsto nell'articolo 658 , pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni. 
667. Mutamento del rito. 
Pronunciati i provvedimenti previsti dagli articoli 665 e 666 , il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell'art. 426. 
668. Opposizione dopo la convalida. 
Se l'intimazione di licenza o di sfratto è stata convalidata in assenza dell'intimato , questi può farvi opposizione  provando di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore. 
Se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione , l'opposizione non è più ammessa, e la cauzione, prestata a norma dell'articolo 663 secondo comma, è liberata. 
L'opposizione si propone davanti al tribunale nelle forme prescritte per l'opposizione al decreto di ingiunzione in quanto applicabili. 
L'opposizione non sospende il processo esecutivo , ma il giudice, con ordinanza non impugnabile, può disporne la sospensione per gravi motivi, imponendo, quando lo ritiene opportuno, una cauzione all'opponente . 
669. Giudizio separato per il pagamento di canoni. 
Se nel caso previsto nell'articolo 658 il locatore non chiede il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi.